Wie een oudere woning van de hand doet, moet vanaf 23 november nog een attest toevoegen aan zijn verkoopdossier: het asbestattest. Het geeft aan hoe asbestveilig de woning is.

Een bodemattest, stedenbouwkundige inlichtingen, een attest van de elektrische keuring, het postinterventiedossier, een energieprestatiecertificaat (EPC). De lijst met documenten die vereist zijn als u uw woning verkoopt, oogt lang. Vanaf 23 november 2022 komt er nog meer papierwerk bij: het asbestattest. Het Vlaams Parlement keurde het decreet over dat attest al in 2019 goed, maar het was wachten op een datum voor de inwerkingtreding. Die raakte eind vorige maand bekend.

Wat is het asbestattest?

Het asbestattest geeft aan hoe asbestveilig uw woning is. Asbest werd vanaf 1945 veel gebruikt in de bouw, omdat het slijtvast, isolerend, brandwerend én goedkoop is. Maar het is ook kankerverwekkend. Zolang asbest in een gebonden toestand verkeert, is er geen gevaar. Maar als het loskomt, kunt u de vezels inademen. Als uw lichaam ze opneemt, kunnen de vezels ziektes veroorzaken, zoals borstvlies-, buikvlies-, long- en strottenhoofdkanker.
Ook in dakleien, isolatie van verwarmingsleidingen of keukenkasten werd asbest verwerkt. In naar schatting 3.500 soorten bouwmaterialen zitten asbestvezels.

De bekendste toepassing van asbest zijn golfplaten. ‘Maar ook in dakleien, isolatie van verwarmingsleidingen of keukenkasten werd asbest verwerkt. In naar schatting 3.500 soorten bouwmaterialen zitten asbestvezels’, zegt Jan Verheyen, de woordvoerder van de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM), die het asbestattest aflevert.

Wie na de aankoop van een woning renoveert, kan dus maar beter weten of en waar asbest in de woning aanwezig is.

Wanneer is het asbestattest vereist?

Het asbestattest is alleen verplicht als de woning die u verkoopt van voor 2001 is. Gaat het om een recentere woning, dan is een attest niet nodig. De eigenaar moet bewijzen dat het pand, of een deel ervan, een recenter bouwjaar heeft dan 2000.
Het attest moet er nog niet zijn wanneer u uw woning te koop zet. Pas bij de ondertekening van het compromis is het vereist. ‘Maar de verwachting is dat mogelijke kopers bij het plaatsbezoek en zeker voor het uitbrengen van een bod het asbestattest zullen willen raadplegen wegens de gevoeligheid van de materie en de mogelijke impact op de renovatiekosten’, zegt Verheyen. ‘In de praktijk zullen verkopers het wellicht al bij de start van het verkoopproces hebben.’
Vanaf 2032 moet elke woning van voor 2001 over een asbestattest beschikken, of ze nu te koop staat of niet.

De nieuwe regels treden in werking op 23 november. Ondertekent u dan een verkoopovereenkomst voor uw woning, dan moet het attest er zijn. ‘Dat betekent dat veel attesten voor 23 november moeten worden opgemaakt’, zegt Kristophe Thijs, de directeur communicatie van de makelaarsfederatie CIB Vlaanderen.
Nog dit: vanaf 2032 moet elke woning van voor 2001 over een asbestattest beschikken, of ze nu te koop staat of niet.

Wie doet de asbestinspectie?

‘Alleen een gecertificeerde asbestdeskundige kan een asbestattest opmaken’, zegt Verheyen. Die moet daarvoor een verplichte opleiding volgen, slagen in een examen en aan bepaalde minimumvoorwaarden voldoen inzake diploma of relevante ervaring. Ook moet de deskundige op eer verklaren onpartijdig en onafhankelijk te zijn. Geslaagde asbestdeskundigen krijgen een certificaat van een door OVAM erkende certificatie-instelling. ‘Die volgt de asbestdeskundige op via desk- en veldcontroles, kan sancties opleggen of een certificaat schorsen of opheffen.’

Breekt de asbestdeskundige iets af tijdens de inspectie?

Nee, de asbestdeskundige voert een inventarisatie uit door het raadplegen van bewijsdocumenten en vooral door het uitvoeren van een visuele inspectie ter plaatse. ‘Het is niet de bedoeling dat hij zaken demonteert of ingesloten asbestverdachte materialen opspoort. Hij kan lokaal wel kleine beschadigingen aanbrengen om een staal te nemen voor een laboanalyse.’
Tijdens de inspectie inventariseert de deskundige alle van asbest verdachte materialen. Hij beoordeelt hun toestand en het risico dat ervan uitgaat. Ook geeft de expert advies over de asbestverdachte materialen die het best weggenomen worden, hoe het risico in afwachting daarvan beheerd kan worden en wat de mogelijke verwijderingsmethode is. Finaal doet het asbestattest een uitspraak of de locatie asbestveilig is of niet.
Op termijn zullen ook toezichthouders en inspectie- en hulpdiensten toegang krijgen tot de databank.

‘Voorafgaand aan afbraakwerken kan een aanvullende destructieve asbestinventarisatie uitgevoerd worden om ingesloten asbest op te sporen’, zegt Verheyen. ‘Als de werken door een aannemer met werknemers gebeuren, moet die dat vanuit zijn werkgeversplicht laten opmaken.’
De asbestdeskundige voert de inspectiegegevens in een nieuwe databank in. Als alle gegevens correct werden ingegeven, kan de OVAM op basis daarvan het asbestattest afleveren. De bedoeling is het attest ook op te nemen in de Woningpas, het digitaal paspoort van uw huis. Op termijn zullen ook toezichthouders en inspectie- en hulpdiensten toegang krijgen tot de databank.

Hoelang duurt een asbestinspectie?

‘Voor een gemiddelde woning schatten we dat de opmaak van een asbestattest drie uur vergt. Dat omvat het voorbereidende administratieve onderzoek, de inspectie ter plaatse en de eindrapportage in de databank’, zegt Verheyen. Concreet is de duurtijd afhankelijk van de omvang van de locatie, het bouwjaar en de renovatiegraad. Ook de beschikbaarheid van documenten zoals plannen, de toegankelijkheid van ruimtes en de bereikbaarheid van het omringende terrein hebben een impact.

Hoeveel kosten het attest en de inspectie?

De prijs van een inspectie zal tussen 300 en 600 euro (exclusief btw) liggen. Hoe meer asbestverdachte toepassingen en staalnames nodig zijn, hoe hoger de kostprijs. Voor de aflevering van het asbestattest vraagt de OVAM een retributie van 50 euro. De asbestdeskundige betaalt die retributie aan de OVAM en zal die verrekenen in zijn factuur aan de klant.

Daarmee wordt de verkoop van een woning opnieuw duurder, want ook het opvragen en het opmaken van al die andere verplichte documenten verbonden aan het verkoopdossier kosten geld. ‘Maar ze dienen ook als bescherming voor de koper’, zegt notaris Bart van Opstal, de woordvoerder van notaris.be.

Heeft het asbestattest een invloed op de prijs van uw woning?

‘Dat is koffiedik kijken, maar die mogelijkheid bestaat’, zegt Thijs. Net zoals woningen met een slecht energieprestatiecertificaat goedkoper zijn dan energiezuinige panden. ‘Ik ben ervan overtuigd dat alles wat een financiële impact op uw woning heeft, zoals het asbestrapport, de prijs ervan zal beïnvloeden en dus deel zal uitmaken van de prijsonderhandelingen met de koper’, zegt van Opstal.

Auteur: SV
Bron: DE TIJD