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Vous avez peut-être déjà entendu le mot : obligation de rénovation. Nous recevons également de plus en plus de questions à ce sujet. Il est grand temps de regrouper les questions les plus importantes et leurs réponses dans un article de synthèse sur cette obligation de rénovation du gouvernement flamand ! 

Quelle est l’obligation de rénovation ?

Lorsque vous achetez une maison dite à faible efficacité énergétique (avec label EPC E ou F) en Flandre, vous êtes obligé de la rénover dans un délai de 5 ans pour obtenir au moins un label EPC D (400 kWh/m2 par an).   Si vous achetez un logement le 1er juillet 2024, votre logement devra être rénové en label EPC D avant le 1er juillet 2029. La passation de l'acte authentique est toujours la date déterminante de l'achat.

Pourquoi dois-je rénover ? 

Cette obligation de rénovation émane du gouvernement flamand et s'inscrit dans l'objectif à long terme de la Flandre et de l'Europe de rendre chaque maison totalement économe en énergie (classe énergétique A, 100 kWh/m2 par an) d'ici 2050.

En faisant appel à un agent immobilier - courtier, vous avez non seulement la certitude de confier votre bien à un professionnel de l'immobilier, mais vous pouvez également compter sur divers mécanismes de protection. Ainsi, votre agent immobilier - courtier est tenu de respecter un Code de déontologie, il doit disposer d'un compte de tiersainsi que d'une assurance responsabilité civile professionnelle et cautionnement. En outre, il doit se recycler annuellement afin de rester au fait des changements législatifs réguliers et doit également satisfaire à diverses conditions afin de porter le titre et exercer la profession d'agent immobilier - courtier. 

En tant qu’Institut professionnel des agents immobiliers, l'une de nos missions légales consiste à veiller à ce que les agents immobiliers exercent leur métier de manière éthique, ce qui vous impacte donc positivement en tant que consommateur. 

Toute personne qui vend une maison ancienne doit ajouter une autre attestation à son dossier de vente à partir du 23
novembre : le test amiante. Il indique à quel point la maison est sans amiante.

Un certificat de sol, des informations d'urbanisme, un certificat de contrôle électrique, le dossier après intervention, un certificat de performance énergétique (CPE). La liste des documents requis lors de la vente de votre maison s'annonce longue. A partir du 23 novembre 2022, encore plus de paperasse s'ajoutera : le test amiante.
Le Parlement flamand a déjà approuvé le décret relatif à ce certificat en 2019, mais il a dû attendre une date pour son entrée en vigueur. Il a été annoncé à la fin du mois dernier.

Qu'est-ce que le test amiante ?

Le test amiante indique dans quelle mesure votre maison est sans amiante. L'amiante est largement utilisé dans la construction depuis 1945, car il est résistant à l'usure, isolant, résistant au feu et bon marché. Mais il est aussi cancérigène. Tant que l'amiante est à l'état collé, il n'y a pas de danger. Mais s'il se détache, vous pouvez inhaler les fibres. Si votre corps les absorbe, les fibres peuvent provoquer des maladies telles que les cancers de la plèvre, du péritoine, du poumon et du larynx.
L'amiante était également utilisé dans les ardoises des toitures, l'isolation des tuyaux de chauffage ou des armoires de cuisine. On estime que 3 500 types de matériaux de construction contiennent des fibres d'amiante.

L'application la plus connue de l'amiante est la tôle ondulée. « Mais l'amiante était aussi utilisé dans les ardoises des toitures, l'isolation des tuyaux de chauffage ou des armoires de cuisine. On estime que 3 500 types de matériaux de construction contiennent des fibres d'amiante», déclare Jan Verheyen, porte-parole de l'Office public des déchets de Flandre (OVAM), qui délivre le test d'amiante.

Toute personne rénovant après l'achat d'une maison devrait donc mieux savoir si et où l'amiante est présent dans la maison.

Quand le test amiante est-il obligatoire ?

Le test amiante n'est obligatoire que si la maison que vous vendez est antérieure à 2001. S'il s'agit d'un logement plus récent, une attestation n'est pas nécessaire. Le propriétaire doit prouver que la propriété, ou une partie de celle-ci, a une année de construction plus récente que 2000.
Le certificat n'a pas à être en place lorsque vous mettez votre maison en vente. Il n'est requis que lorsque le compromis est signé. "Mais on s'attend à ce que les acheteurs potentiels veuillent consulter le test d'amiante lors de la visite du site et certainement avant de faire une offre, en raison de la sensibilité du sujet et de l'impact possible sur les coûts de rénovation", explique Verheyen. "En pratique, les vendeurs l'auront probablement déjà au début du processus de vente."
A partir de 2032, chaque logement construit avant 2001 devra faire l'objet d'un test amiante, qu'il soit à vendre ou non.

Les nouvelles règles entreront en vigueur le 23 novembre. Si vous signez ensuite un compromis de vente pour votre logement, le certificat doit être disponible. "Cela signifie que de nombreuses attestations doivent être établies avant le 23 novembre", explique Kristophe Thijs, directeur de la communication de l'agence immobilière CIB Vlaanderen.
Autre chose : à partir de 2032, toute maison construite avant 2001 doit faire l'objet d'un test amiante, qu'elle soit à vendre ou non.

Qui fait le contrôle amiante ?

« Seul un amiante certifié peut établir un test de détection d'amiante », déclare Verheyen. Pour cela, ils doivent suivre une formation obligatoire, réussir un examen et répondre à certaines exigences minimales en termes de diplôme ou d'expérience pertinente. L'expert doit également déclarer sur l'honneur qu'il est impartial et indépendant. Les experts en amiante qui réussissent reçoivent un certificat d'un organisme de certification reconnu par l'OVAM. "Il contrôle l'expert en amiante par des vérifications documentaires et sur le terrain, peut imposer des sanctions ou suspendre ou annuler un certificat."

L'expert amiante casse-t-il quelque chose lors de l'inspection ?

Non, l'expert amiante procède à un état des lieux en consultant des pièces justificatives et surtout en procédant à une inspection visuelle sur place. "Il n'est pas dans son intention de démonter des objets ou de localiser des matériaux suspects contenant de l'amiante. Il peut infliger des dégâts mineurs localement pour prélever un échantillon pour une analyse en laboratoire.
Lors de l'inspection, l'expert fait un inventaire de tous les matériaux suspectés d'amiante. Il évalue leur état et le risque encouru. L'expert donne également des conseils sur les meilleurs matériaux suspects d'amiante à retirer, sur la manière de gérer le risque entre-temps et sur la méthode de retrait possible. Enfin, le test d'amiante décide si l'emplacement est sans danger pour l'amiante ou non.
Le moment venu, les superviseurs et les services d'inspection et d'urgence auront également accès à la base de données.

Avant les travaux de démolition, un inventaire supplémentaire de l'amiante destructif peut être effectué pour détecter l'amiante incrusté», explique Verheyen. "Si les travaux sont exécutés par un entrepreneur avec des salariés, il doit le faire établir sur la base de l'obligation de son employeur."
L'expert amiante saisit les données d'inspection dans une nouvelle base de données. Si toutes les données ont été saisies correctement, l'OVAM peut délivrer le test amiante sur cette base. L'intention est également d'inclure le certificat dans le Woningpas, le passeport numérique de votre domicile. Le moment venu, les superviseurs et les services d'inspection et d'urgence auront également accès à la base de données.

Combien de temps dure une inspection amiante ?

« Nous estimons qu'un test amiante prend trois heures pour une maison moyenne. Cela comprend l'enquête administrative préparatoire, l'inspection sur place et le rapport final dans la base de données », explique Verheyen. Concrètement, la durée dépend de la taille du lieu, de l'année de construction et du degré de rénovation. La disponibilité des documents tels que les plans, l'accessibilité des espaces et l'accessibilité du terrain environnant ont également un impact.

Combien coûtent le certificat et l'inspection?

Le prix d'une inspection sera compris entre 300 et 600 euros (hors TVA). Plus il faut d'applications et d'échantillons suspects d'amiante, plus le coût est élevé. L'OVAM facture des frais de 50 euros pour la livraison du test amiante. L'expert en amiante verse cette rémunération à l'OVAM et la règle sur sa facture au client.

Cela rend à nouveau la vente d'un logement plus chère, car la demande et la rédaction de tous ces autres documents obligatoires liés au dossier de vente coûtent également de l'argent. "Mais ils servent aussi de protection pour l'acheteur", explique le notaire Bart van Opstal, porte-parole de notaris.be.

Le test amiante affecte-t-il le prix de votre maison ?

"C'est juste en regardant le marc de café, mais il y a une possibilité", dit Thijs. Tout comme les maisons avec un mauvais certificat de performance énergétique sont moins chères que les bâtiments économes en énergie. «Je suis convaincu que tout ce qui a un impact financier sur votre maison, comme le rapport amiante, influencera son prix et fera donc partie des négociations de prix avec l'acheteur», déclare van Opstal.

Auteur: SV
Source: DE TIJD
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Si vous êtes à la recherche d'une nouvelle maison, vous découvrirez rapidement que la plupart des maisons sont à vendre par l'intermédiaire d'un agent immobilier. Oubliez le cliché du vendeur lisse dans un costume serré : le courtier sert d'intermédiaire entre l'acheteur et le vendeur, et veut vendre une maison efficacement. En tant qu'acheteur, vous en profitez également.

Spécialiste de l'immobilier

L'agent immobilier s'occupe quotidiennement de l'immobilier dans une certaine région. Il connaît les prix et les marges. Avec le vendeur, il a déterminé le prix demandé. Il sait donc si une offre pointue a une chance.

Il dispose d'un dossier complet et vous explique tous les détails techniques du bien de vos rêves. La loi de base, l'EPC, le test d'électricité et le certificat de conformité sont-ils chinois pour vous ? Le courtier vous l'expliquera en langage simple.

Un grand portefeuille immobilier

L'agent immobilier vend des biens immobiliers. Il a donc plus de propriétés dans son portefeuille que la maison que vous consultez actuellement. Demandez-lui des propriétés similaires. Peut-être vient-il de vendre une maison qui n'a pas encore été publiée en ligne ? Alors vous avez le scoop !

Laissez votre adresse e-mail sur les sites immobiliers : vous recevez ainsi des mises à jour ciblées sur les nouvelles annonces. Cela vous fait gagner beaucoup de temps.

Moment des ventes

Le temps est un facteur important lors de la vente d'un bien immobilier. De nombreux propriétaires ont acheté une nouvelle maison et souhaitent vendre leur ancienne maison rapidement. D'autres ont essayé de se vendre pendant des mois et n'ont alors fait appel au courtier.

Renseignez-vous donc auprès du courtier sur le motif de la vente. De cette façon, vous pouvez estimer si le propriétaire est flexible ou têtu et si une offre concurrentielle a du sens.

Il sert d'intermédiaire entre les parties

Le courtier doit transmettre chaque offre au propriétaire. Faites une offre et attendez la réponse. Parfois, il est écarté sèchement, souvent vous obtenez une contre-offre. Ainsi, le prix demandé baisse immédiatement de plusieurs milliers d'euros !

Le courtier vous aide à coordonner vos offres, afin que vous parveniez à un accord plus rapidement.

Le courtier veut vendre

La plupart des bons de commande donnent au courtier 6 mois pour vendre une propriété. Une maison est à vendre depuis 4 mois ? Le prix demandé est alors trop élevé.

Le courtier exhortera le propriétaire à baisser le prix. Il préfère vendre à un prix inférieur que de ne pas vendre du tout. Profitez-en !

Source : immovlan

Et la maison commune si vous vous séparez ? C'est un problème avec lequel de nombreux (ex) couples sont aux prises avec. Il est souvent décidé qu'un partenaire va racheter l'autre. Mais comment fais-tu cela? Nous énumérons les cinq étapes les plus importantes. De cette façon, vous pouvez rapidement prendre un nouveau départ.

1. Marié ? D'abord chez le notaire.

Si vous décidez de divorcer en concertation, une visite chez le notaire est toujours la première étape. Vous y établirez ensemble un arrangement concernant vos enfants et les biens communs, y compris votre maison. Ces accords sont consignés dans un acte de règlement, sorte de plan de divorce. Attention, cette étape ne compte pas comme un transfert définitif de propriété. Le contenu de l'acte n'est exécuté que lorsqu'un juge prononce le jugement de divorce. Après ce jugement, le divorce est inscrit sur les registres de l'état civil. Elle est suivie d'un acte définitif confirmant le divorce et organisant l'attribution de la maison. (voir 5).

N'es-tu pas marié? Ensuite, vous êtes libre de convenir en privé des accords concernant les rachats et les sommes de rachat, avant de tout consigner dans un acte notarié (voir 5). Mais vous pouvez bien entendu également vous faire guider par un notaire lors de la rédaction de cet accord sous seing privé.

2. Déterminez ensemble le montant du rachat

La balle est à travers l'église : votre ex voudrait reprendre la maison. Il devra donc acheter votre part dans la maison. Officiellement, cela s'appelle un « rachat de lay-up », « distribution » ou « prise de contrôle à distance ». Lors du calcul de cette part, il y a quelques éléments à garder à l'esprit.

Avant tout : la valeur de la maison. Veuillez noter qu'il s'agit de la valeur actuelle de la maison, pas de ce que vous avez payé pour cela à l'époque. Pour le déterminer, il est préférable de contacter un estimateur indépendant.

De plus, toute contribution personnelle est également importante. S'il y a un apport inégal à l'achat, le notaire établira un document ou une clause décrivant l'arrangement en cas de rupture. Il s'agit d'une reconnaissance de dette envers le partenaire qui a le plus contribué pour un montant égal à la moitié de la différence de contribution. Ce document détermine également si la dette est réglée nominalement (généralement le cas) ou ajustée en fonction de l'évolution de la valeur de la maison. Enfin, vous devez tenir compte du solde impayé du prêt hypothécaire.

Prix de rachat = (la valeur actuelle de la maison – (solde dû HK + règlement de l'apport personnel))/2

Supposons que vous ayez acheté une maison il y a dix ans pour 100 000 euros. Votre partenaire a investi 6 000, vous 4 000. Cette contribution inégale est constatée chez le notaire et réglée nominativement. Vous devez donc toujours 1 000 euros à votre ex-conjoint. Aujourd'hui, votre maison rénovée vaut 200 000 euros. Mais vous devez toujours 50 000 euros à la banque. Si votre partenaire souhaite vous racheter, le montant du rachat est de (200 000 – (50 000 + 2 000))/2 soit 74 000 euros.

Le montant du rachat est inscrit dans l'acte de transaction ou agrée sous seing privé (voir 1).

3. Examiner un prêt hypothécaire

Vous avez signé ensemble un contrat de crédit avec la banque, vous restez donc solidairement responsable du remboursement. Cela ne change pas lorsque vous rompez. Si votre partenaire reprend la maison et le prêt associé, vous devez demander une désolidarisation ou un licenciement auprès de la banque. Cela signifie que votre nom sera retiré du prêt immobilier. Par exemple, vous ne pouvez pas être tenu responsable si votre ex-conjoint ne peut pas remplir ses obligations. Votre ex-conjoint doit contracter un nouveau prêt pour vous racheter ? Ensuite, le crédit en cours est généralement versé avec le nouveau prêt au nom de votre partenaire.

Veuillez noter que votre prêteur n'acceptera pas automatiquement une désolidarisation ou un nouveau prêt. La banque examinera d'abord si votre partenaire est suffisamment solide financièrement pour rembourser le montant total. Si la banque y consent, la désolidarisation sera effectuée après la signature de l'acte notarié (voir 5).

4. Ajuster les assurances

Qui dit crédit immobilier dit aussi assurance solde restant dû. Votre crédit ou l'emprunteur change ? Ensuite, il est important que vous fassiez ajuster votre assurance solde restant dû. Par exemple, la personne qui reprend le crédit en cours doit s'assurer que son assurance couvre la totalité du montant à rembourser.

Votre ex-partenaire reprend-il l'intégralité du crédit ? Vous pouvez alors résilier votre assurance solde restant dû ou la transformer en police d'assurance vie. Avez-vous payé à l'avance et y a-t-il une réserve? Certaines banques autorisent la conversion de la réserve en plan d'épargne-retraite. D'autres vous donnent la possibilité d'acheter hors réserve, même si cela n'est pas toujours intéressant pour des raisons fiscales. Remarque : les options diffèrent grandement

l selon l'assureur et le contrat.

5. Transfert officiel de propriété

Que vous soyez marié ou non : le transfert d'un logement n'est définitif qu'à la signature de l'acte notarié. En cas de divorce, c'est l'acte définitif (voir 1), pour les célibataires un tel acte s'appelle acte de renonciation. C'est lors de la signature de l'acte notarié que vous payez la prime à votre ex-conjoint.

Auteur : MVM
Source : ZIMMO

Acheter votre première maison ou votre premier appartement, c'est excitant ! Et avouons-le, il y aura des termes jetés à votre tête qui feront siffler vos oreilles. Cet achat est juste un peu plus que d'aller à la caisse pour payer le prix d'achat. Les coûts suivants sont-ils déjà dans votre budget ?

Prêt hypothécaire

Acheter et emprunter une première maison vont de pair. En mensualités vous rembourserez votre prêt sur les prochaines décennies et ce avec intérêts. Parce qu'emprunter de l'argent n'est tout simplement pas gratuit. A cela, vous pouvez ajouter quelques frais ponctuels, à savoir les frais de dossier qui peuvent s'élever jusqu'à 500 euros maximum et les éventuels frais d'un devis (car la banque aimerait bien sûr savoir combien vaut exactement cette maison).

Assurances

Et ce n'est pas tout ce que la banque vous demande. Elle vous incitera également à souscrire une assurance solde restant dû. Cela peut facilement vous coûter quelques milliers d'euros et sert au cas où vous ou votre partenaire décédiez avant que vous n'ayez pu rembourser la somme empruntée. La compagnie d'assurance intervient alors dans le paiement complémentaire. Et vous souhaitez également une intervention en cas d'incendie ou de dégâts. C'est pourquoi une bonne assurance habitation n'est pas un luxe inutile. Ce n'est pas une obligation, mais bon, on ne sait jamais ! C'est également un must pour votre banque, car elle veut que cette maison conserve sa valeur et ne se transforme pas en un tas de cendres.

Frais de notaire

Pour finaliser l'achat de votre maison ou de votre appartement, vous devez vous rendre chez le notaire. Il rédigera le compromis de vente et l'acte authentique. Et cela n'est pas gratuit, mais pour quoi payez-vous exactement ?

Les droits d'inscription
Ce sont les taxes qui doivent être payées lors du transfert d'une propriété. Votre notaire les recueillera au nom du gouvernement. Ils sont calculés en fonction de votre prix d'achat. En Flandre, vous payez 6 %, tandis qu'en Wallonie et à Bruxelles, cela peut aller jusqu'à 12,5 %. Aucun frais d'enregistrement n'est facturé sur les nouvelles constructions, mais la TVA l'est.

Les frais
Le salaire du notaire est fixe et correspond à un pourcentage du prix d'achat. Plus le prix est élevé, plus le pourcentage est bas et vice versa.

Les frais de l'acte général
Pour assurer le bon déroulement de la vente, le notaire fera de nombreuses recherches dans le domaine de la fiscalité, de l'urbanisme et de l'hypothèque. Il demandera également les certificats nécessaires, comme le certificat de sol. Et versez tout cela dans un bel acte qu'il enregistrera au bureau de l'état civil et déposera auprès du bureau hypothécaire compétent du quartier où se trouve la maison. En conséquence, les éventuels créanciers du vendeur ne pourront plus saisir la maison.

Taxe de propriété

Lorsque la maison vous appartient enfin, vous pouvez vous attendre à cette taxe que vous payez chaque année sur des biens immobiliers tels que votre maison. Il est calculé sur la base du Revenu Cadastral (KI). Il s'agit du revenu moyen que vous obtiendriez si vous louiez le bien sur la base de l'année de référence 1975.

Appartement en copropriété à prix coûtant

Envisagez-vous d'acheter un appartement, agréable et confortable avec de nombreux voisins autour de vous ? Vous devenez alors non seulement propriétaire de votre appartement, mais également copropriétaire de l'immeuble. Cela signifie que vous pouvez avoir votre mot à dire dans les décisions concernant le bâtiment, mais aussi que s'il y a des frais généraux, par exemple pour la réparation du toit ou de l'ascenseur, vous les paierez.


Votre tête peut déjà tourner légèrement. Mais ne vous inquiétez pas, n'hésitez pas à demander à votre agence bancaire ou notaire un texte et des explications. Après tout, il s'agit de votre maison et de votre argent. Si vous souhaitez avoir une idée des frais avant votre rendez-vous, vous pouvez faire une simulation en ligne pour votre prêt, comme sur notre site internet, mais aussi pour les frais de notaire via notaris.be.

Source : ZIMMO