Wat met de gemeenschappelijke woning als jullie uit elkaar gaan? Het is een vraagstuk waar veel (ex-)koppels mee worstelen. Vaak wordt beslist dat de ene partner de andere gaat uitkopen. Maar hoe pak je dat aan? We lijsten de vijf belangrijkste stappen op. Zo kunnen jullie snel werk maken van een nieuwe start.

1. Getrouwd? Eerst naar de notaris.

Beslissen jullie om te scheiden in onderling overleg, dan is een bezoek aan de notaris altijd de eerste stap. Daar werken jullie samen een regeling rond jullie kinderen en gemeenschappelijk vermogen uit, dus ook omtrent jullie woning. Deze afspraken worden vastgelegd in een regelingsakte, een soort blauwdruk van de scheiding. Let op, deze stap geldt niet als definitieve eigendomsoverdracht. De inhoud van de akte wordt pas uitgevoerd wanneer een rechter het echtscheidingsvonnis uitspreekt. Na dit vonnis wordt de echtscheiding ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand. Dan volgt uiteindelijk een slotakte die de echtscheiding bevestigt en de toebedeling van de woning regelt. (zie 5).

Zijn jullie niet getrouwd? Dan zijn jullie vrij om afspraken rond uitkopen en uitkoopsommen onderhands af te spreken, voor jullie alles vastleggen in een notariële akte (zie 5). Maar jullie kunnen zich voor het opstellen van die onderhandse overeenkomst natuurlijk ook laten begeleiden door een notaris.

2. Samen de uitkoopsom bepalen

De kogel is door de kerk: jouw ex wil het huis graag overnemen. Hij of zij zal dus jouw aandeel in het huis moeten overkopen. Officieel heet dit een ‘wederinkoop van opleg’, ‘verdeling’ of ‘afstand-overname’. Bij het berekenen van dat aandeel, zijn er enkele zaken waar je rekening mee moet houden.

Eerst en vooral: de waarde van het huis. Let op, het gaat om de huidige waarde van de woning, niet wat jullie er destijds voor betaald hebben. Om dit te bepalen, nemen jullie best contact op met een onafhankelijke schatter.

Daarnaast zijn ook eventuele persoonlijke inbrengen van belang. Is er bij de aankoop een ongelijke inbreng, dan maakt de notaris een document of clausule op die de regeling omschrijft bij een eventuele breuk. Dit is een schulderkentenis aan de partner die het meest heeft ingebracht voor een bedrag gelijk aan de helft van het verschil in inbreng. Dit document bepaalt ook of de schuld nominaal wordt verrekend (meestal het geval) of het wordt aangepast aan de veranderende waarde van de woning. Ten slotte moeten jullie rekening houden met het verschuldigde saldo van het hypothecaire krediet.

Uitkoopsom = (de huidige waarde van het huis – (verschuldigd saldo HK + verrekening persoonlijke inbreng))/2

Stel dat jullie tien jaar geleden een woning hebben gekocht voor 100.000 euro. Jouw partner heeft 6.000 ingelegd, jij 4.000. Deze ongelijke inbreng is vastgelegd bij de notaris en wordt nominaal verrekend. Jij bent jouw ex-partner dus nog 1.000 euro verschuldigd.  Vandaag is jullie gerenoveerde woning 200.000 euro waard. Maar jullie zijn de bank nog 50.000 euro verschuldigd. Wil jouw partner jou uitkopen, dan bedraagt de uitkoopsom (200.000 – (50.000 + 2.000))/2 of 74.000 euro.

De uitkoopsom wordt vastgelegd in de regelingsakte of onderhandse overeenkomst (zie 1).

3. Hypothecaire lening herbekijken

Jullie hebben samen een kredietovereenkomst getekend met de bank, dus jullie blijven samen verantwoordelijk voor de aflossing. Dat verandert niet wanneer jullie uit elkaar gaan. Neemt jouw partner het huis en de bijhorende lening over, dan moet je een desolidarisatie of ontslag hoofdelijkheid aanvragen bij de bank. Dat wil zeggen dat jouw naam uit het woonkrediet geschrapt wordt. Zo kan jij niet aangesproken worden wanneer jouw ex-partner zijn of haar verplichtingen niet kan nakomen. Moet jouw ex-partner een nieuw krediet aangaan om je uit te kopen? Dan wordt het lopende krediet meestal samen gegoten met de nieuwe lening op naam van jouw partner.

Let op, jullie kredietgever zal niet automatisch akkoord gaan met een desolidarisatie of nieuwe lening. De bank zal eerst onderzoeken of jouw partner wel kapitaalkrachtig genoeg is om het volledige bedrag af te betalen. Gaat de bank akkoord, dan wordt de desolidarisatie doorgevoerd na het tekenen van de notariële akte (zie 5).

4. Verzekeringen aanpassen

Wie hypothecair krediet zegt, zegt ook schuldsaldoverzekering. Wijzigt jullie krediet of de kredietnemer? Dan is het belangrijk dat jullie de schuldsaldoverzekeringen laten aanpassen. Zo moet diegene die het lopende krediet overneemt ervoor zorgen dat zijn of haar verzekering de volledige terug te betalen som dekt.

Neemt jouw ex-partner het volledige krediet over? Dan kan je jouw schuldsaldoverzekering stopzetten of omzetten in een overlijdensverzekering. Heb je vooruitbetaald en is er dus sprake is van een reserve? Sommige banken laten toe dat de reserve wordt omgezet naar een pensioenspaarplan. Anderen geven je de optie om de reserve af te kopen, al is dit om fiscale redenen niet altijd interessant. Let op: de mogelijkheden verschillen sterk al naargelang de verzekeraar en het contract.

5. Officiële eigendomsoverdracht

Ongeacht of jullie gehuwd zijn of niet: de overdracht van een woning is maar definitief bij het tekenen van de notariële akte. Bij een scheiding is dit de slotakte (zie 1), voor ongehuwden heet zo’n akte een akte van afstand. Het is bij het tekenen van de notariële akte dat je de oplegsom betaalt aan jouw ex-partner.

Auteur: MVM
Bron: ZIMMO